Tách thửa sang tên và nghĩa vụ thuế

TTO - Năm 1997 tôi có mua 600m2 đất lúa, nay muốn tách thửa sang tên nhưng địa chính UBND xã trả lời không được vì phần đất còn lại của người bán có phát sinh thêm một căn nhà chưa làm giấy chủ quyền.

Tôi muốn biết phần đất của tôi có thể làm thủ tục sang tên được không (tôi có hợp đồng chuyển nhượng đất do ủy ban xã ký)? Nếu được tôi phải đóng những loại thuế nào? Mức thuế bao nhiều phần trăm? Kính nhờ luật sư trả lời giúp, tôi xin chân thành cảm ơn.

(ngocphuong nguyen)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Do phần đất của bà nhận chuyển nhượng là đất trồng lúa và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ cũ. Vì vậy, Nhà nước có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà theo một trong hai hình thức sau:

Tách thửa: Trong trường hợp này thửa đất xin tách phải thỏa mãn các điều kiện sau: thửa đất xin tách thửa và thửa đất còn lại của chủ cũ phải đạt diện tích tối thiệu được phép tách thửa, theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với thành phố Hồ Chí Minh thì chưa quy định diện tích tối thiểu được tách thửa), thửa đất xin tách thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hồ sơ gồm: đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà, đơn xin tách thửa của chủ cũ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (của chủ cũ), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, bản vẽ vị trí phần đất xin tách thửa. Hồ sơ sẽ nộp tại phòng tài nguyên và môi trường quận (huyện) nơi tọa lạc thửa đất xin tách thửa. (Điều 17, 19 nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Công nhận quyền sử dụng cho người đang sử dụng đất:

Do phần đất của bà nhận chuyển nhượng là đất trồng lúa và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ cũ. Vì vậy, Nhà nước có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà theo một trong hai hình thức sau:

Tách thửa:

Trong trường hợp này thửa đất xin tách phải thỏa mãn các điều kiện sau: Thửa đất xin tách thửa và thửa đất còn lại của chủ cũ phải đạt diện tích tối thiệu được phép tách thửa, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với TP.HCM thì bà có thể tham khảo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM); Thửa đất xin tách thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hồ sơ gồm:

Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà; Đơn xin tách thửa của chủ cũ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (của chủ cũ); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; bản vẽ vị trí phần đất xin tách thửa. Hồ sơ sẽ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận (huyện) nơi tọa lạc thửa đất xin tách thửa. (Điều 17, 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Công nhận quyền sử dụng cho người đang sử dụng đất:

Do bà nhận chuyển nhượng đất từ năm 1997 và là người đang sử dụng đất. Do vậy, theo khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì bà đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai. Trên giấy tờ đó ghi tên người khác (chủ cũ), kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), nhưng đến trước ngày 1-7-2004, (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ gồm: Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mang tên chủ cũ); Bản vẽ thửa đất. Hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trương nơi tọa lạc thửa đất.

Về nghĩa vụ tài chính thì  bà phải đóng lệ phí trước bạ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 0,5% tổng giá trị đất; giá đất làm căn cứ để tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(Công ty luật TNHH Sài Gòn Luật)